El alquiler está en auge ante el descalabro de la compraventa. No obstante, aunque cada vez se está ampliando más el parque de viviendas de España dedicadas al mismo, no se está consolidando con la rapidez y seguridad que se esperaba… y esto es debido al eterno miedo de los propietarios a toparse con un inquilino moroso. “Al propietario que le salga un inquilino sinvergüenza ya se puede preparar. Pido unas leyes menos permisivas con esta ‘gentuza’, que son un azote para las personas las tenemos que sufrir”, se queja Charo, una casera de 54 años, con piso alquilado en el Barrio del Pilar de Madrid capital.

Leo, otro propietario de 43 años, también se queja de la ley del alquiler actual: “Mi inquilino siempre pagaba tarde hasta que un día dejó de hacerlo y le demandé, asumiendo los gastos de abogado, del procurador, tasas, desplazamientos, poder notarial, burofax… que no sirven para nada. El moroso decidió mantenerse en el inmueble y la justicia le dio tres meses más hasta el desahucio. Pasé siete meses sin cobrar, más los gastos antes mencionados, más suministros impagados… No he podido ni acercarme a la propiedad porque me denunciaba y se alargaba el desahucio. En total, he perdido cerca de 11.000 euros, que a lo mejor recupero dentro de 3, 4, 5, ó 10 años”. Echando números… ¿interesa demandar?

Ocho posibles soluciones

Quizás la situación legislativa no soluciona la problemática actual… “La Ley de Arrendamientos Urbanos no tiene modificaciones que nos induzcan a creer que existan garantías contra los impagos”, apunta Montserrat Martín, abogada de Arag Alquiler. Hablando con algunos expertos,pisos.com analiza algunos posibles cambios que podrían llevarse a cabo para mejorar esta situación:

1. Más juzgados y más oficiales de juzgados dedicados a agilizar los procesos de desahucio. Éste es el eterno reclamo que hacen todos los profesionales del sector y el principal problema que hace que la ley actual no sea efectiva. “No tocaría la Ley de Arrendamientos Urbanos, lo que sí haría es proporcionar más medios para que se cumpliesen los plazos establecidos en ella”, opina Carlos Ruiz, consejero delegado de Arrenta.
2. Modificar la LAU para que ante el primer o tercer impago, se pueda dejar una notificación en la puerta del moroso para que desaloje la vivienda y el propietario pueda entrar y tomar posesión de la casa es una de las propuestas de muchos propietarios como Leo que están hartos de los caros procesos judiciales. No obstante, Ruiz opina que ésta es una medida demasiado drástica: “Puede que haya habido un problema de bancos o que el inquilino haya estado de viaje, enfermo y haya tenido que permanecer más de tres meses ingresado y por ‘x’ o por ‘y’ no haya podido pagar… Hemos tenido estos casos reales y no es como para entrar y cambiarle la cerradura”.
3. Contratar un seguro de alquiler. Estos nuevos seguros están empezando a hacerse muy populares, ya que los inquilinos lo ven como un nuevo medio para asegurar el pago de su renta y cubrir los desperfectos. “Cubren muchos casos, aparte del impago de las rentas”, apunta Ruiz. “Permite al propietario no tener gastos con relación al procedimiento judicial y además se encarga de pagar una investigación inicial de solvencia que hace la compañía para saber si el inquilino es solvente o no”, corrobora Martín. Desde Arrenta, apuntan que el pago de este seguro supone alrededor del 3,70% sobre la renta anual y cubre actos vandálicos al continente y contenido de la casa, además, de las reparaciones urgentes necesarias en la vivienda.
4. Pedir más garantías. Muchos propietarios creen que pidiendo un aval bancario o más meses por adelantado en un depósito adicional se solucionará el problema. Pero lo que no saben es que muchos morosos profesionales son precisamente los que aceptan en un principio todos estos requisitos a veces excesivos… porque su intención posterior es no pagar. “Pedir también tanto será un hándicap para encontrar inquilino, ya que éstos buscan rentas asequibles y propietarios que no les pidan ni avales ni depósitos”, comenta Ruiz.
5. Actualizar y dar gratuidad al Registro de Inquilinos Morosos. Saber los antecedentes de las personas a las que se va a alquilar la vivienda es fundamental para evitar a los morosos. El año pasado el Gobierno creó un Registro de Inquilinos Morosos a nivel nacional donde se reflejaría las personas morosas titulares de una deuda vencida y reconocida o bien por un juzgado o por un árbitro. Las personas que podrán consultarlo tendrán que acreditar que van a alquilar un inmueble. “Solo será eficaz Si los juzgados remiten la información al Registro con celeridad y éste se mantiene actualizado”, comenta la abogada de Arag Alquiler. “De momento es una cosa nueva y hay que hilar fino con la protección de datos. Los inquilinos pueden incurrir en impago en un determinado momento y después pagar. ¿Luego cómo salen de ahí?”, plantea Ruiz.
6. Dar más fuerza a los juzgados de arbitraje. A pesar de la rapidez de la que se presume en el arbitraje que da una resolución del conflicto en tres meses, el mayor inconveniente es que aunque el inquilino se haya acogido en un principio al arbitraje luego no adopte el laudo. No obstante, el consejero delegado de Arrenta comenta que se debería dar más fuerza a los juzgados específicos de arbitraje en distintas provincias como hacen con el Juzgado 101 de Madrid: “Si los procedimientos de arbitraje duran tres meses y el inquilino decide no acatar el laudo, solo se tardarán dos meses más para ejecutarlo por la vía judicial, ya que la sentencia del arbitraje llega antes porque es cosa ya juzgada”.
7. Profesionalizar el mercado de alquiler. Si la gestión del alquiler la lleva un profesional del alquiler acostumbrado a hacerlo, hay menos probabilidades de dar con un inquilino indeseable. Además, también será una forma de garantizar que nuestro alquiler esté en la franja de precios del mercado, tengan visibilidad en el mismo y de que los contratos estén bien redactados para que no surjan controversias posteriores.
8. Al final lo más importante es la prevención. Prevenir es mejor que curar. “La investigación del patrimonio del inquilino debe ser lo más exhaustiva posible y las garantías que se soliciten deben cubrir el máximo de tiempo posible de rentas. También hay que concienciar al propietario para que actúe con agilidad a la hora de instar el desahucio”, concluye Martín. La información de cómo actuar en cada situación será clave.

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